No apertado mercado imobiliário de hoje, as elevadas taxas hipotecárias são apenas parte do problema. Os potenciais compradores de casas também enfrentam uma crise habitacional crónica.

Ele deixou o país com mais de uma década de construção Escassez de cerca de 1,5 milhão de novas casas. Ao mesmo tempo, os actuais proprietários que mantêm as suas baixas taxas hipotecárias estão a acumular inventários de revenda, no que é chamado de “efeito de bloqueio de taxas”.

Quando a procura reprimida excede a oferta – neste caso, tanto para casas novas como para casas existentes – os preços sobem.

Em 2023, os níveis de inventário de habitação ativa atingirão o nível mais baixo de todos os tempos, mas os especialistas consideram que esta tendência se inverte lentamente. “Uma melhor disponibilidade de casas para venda proporcionará um maior equilíbrio entre compradores e vendedores, o que significa menos guerras de licitações e aumentos de preços”, disse Selma HeppEconomista-chefe da CoreLogic.

Porém, mesmo com um Crescimento estimado de 11,7% Este ano, o número de casas à venda ainda estará 23% abaixo dos níveis pré-pandemia, de acordo com Realtor.com. Dada a oferta crónica de casas, as condições poderão continuar a ser desafiantes para os compradores de casas após 2025.

“Os estoques vão aumentar, mas a oferta ainda será baixa pelos padrões históricos”, disse ele Lisa SturtvantEconomista-chefe da Bright MLS, um serviço de listagem múltipla que opera em todo o Médio Atlântico.

Outras variáveis ​​também estão em jogo, incluindo as expectativas de que a Reserva Federal reduza as taxas de juro e as políticas económicas do presidente eleito, Donald Trump, que deverão ser deflacionárias e potencialmente prejudicar a recuperação do mercado imobiliário.

Resumindo, qualquer aumento significativo no inventário habitacional exigirá um aumento nas listagens de revenda e um aumento significativo nas novas construções. Ambos os cenários dependerão de uma inflação mais baixa e de cortes contínuos nas taxas de juro por parte da Fed para reduzir os custos de financiamento dos consumidores e das empresas. Aqui está o porquê.

Para onde foram todas as casas?

A pandemia da COVID-19 representou um ponto de viragem óbvio para o mercado imobiliário, e não apenas devido à escassez de materiais de construção provenientes de cadeias de abastecimento perturbadas. À medida que os confinamentos entraram em vigor, a procura por casas aumentou à medida que as famílias procuravam mais espaço e milhões de pessoas tiraram partido das taxas hipotecárias mais baixas, de cerca de 2-3%.

O resultado foi um mercado de vendas em alta, com casas existentes compradas e preços disparando. Milhões de proprietários também conseguiram refinanciar e fechar negócios, dando-lhes mais incentivos para permanecer.

Hoje, 84% dos atuais proprietários Taxas de juros abaixo de 6%E não se espera que as taxas médias de hipotecas retornem a níveis inferiores a 6% em 2025 Se os proprietários listarem suas propriedades e se mudarem agora, eles acabarão com uma taxa significativamente mais alta em um novo empréstimo residencial – e um pagamento mensal muito mais caro.

Para as famílias que não tiveram condições de vender suas propriedades nos últimos anos, a decisão de se mudar será menos uma questão de taxas de hipoteca e mais de mudanças no estilo de vida, diz Ali é o loboEconomista-chefe da Zonda, uma empresa de informações sobre construção residencial. Decisões importantes na vida, como mudar-se para trabalhar, ter filhos ou divorciar-se, poderão levar mais vendedores a desistir das suas taxas de juro atractivas em 2025.

Alguma região está vendo listagens estendidas?

A oferta de habitação tem vindo a recuperar lentamente ao longo dos últimos anos, embora algumas áreas tenham recuperado mais rapidamente do que outras.

Por exemplo, os estados com os níveis mais baixos de oferta estão concentrados no Centro-Oeste e Nordeste e arredores, onde há menos terrenos disponíveis para construção e o efeito de bloqueio das taxas é mais forte. Mas no Sul e no Oeste, onde prevalece a construção de novas casas, a oferta de habitação está próxima ou mesmo excedendo os níveis anteriores à pandemia.

Nas áreas onde as novas construções são baixas, a oferta dependerá da queda das taxas hipotecárias e fornecerá incentivos suficientes para tirar os vendedores da margem. As taxas inferiores a 6% não são suficientemente baixas para quebrar completamente o efeito de bloqueio das taxas, mas a redução gradual dos custos dos empréstimos deverá, pelo menos, ajudar a afrouxá-lo.

Ainda assim, se as taxas hipotecárias caírem para mínimos históricos (no contexto de uma grande crise económica), os compradores provavelmente inundarão o mercado para competir por inventários limitados, fazendo com que os preços das casas subam novamente.

Para melhorar a acessibilidade, os preços da habitação e as taxas de juro hipotecárias caminhariam idealmente para o equilíbrio ao mesmo ritmo.

Haverá um aumento nas novas construções?

No período que antecedeu a crise financeira de 2007, a construção de novas casas estava crescendoAtingiu o pico no início de 2006. Hoje, o início da construção de habitações está cerca de 50% abaixo dos níveis anteriores à recessão.

Além disso, os construtores estão dando prioridade à construção Casas unifamiliares maiores e mais caras e moradias multifamiliares para atender às mudanças demográficas dos compradores e obter maiores lucros líquidos. Esta mudança resultou numa redução na construção de casas iniciais, ou seja, propriedades pequenas (normalmente com 1.500 pés quadrados ou menos) de baixo custo que ajudam as famílias de baixos rendimentos a terem acesso à casa própria.

“Temos testemunhado a morte da casa inicial durante quase uma década”, disse ele Brittany WebbDiretor de Pesquisa da Conferência Nacional de Habitação. Isso torna especialmente difícil para os compradores de casas pela primeira vez encontrar casas acessíveis onde desejam morar.

No ano passado, as construtoras começaram a se afastar lentamente Construção de casas pequenas Com um preço baixo. As casas recém-construídas custam mais do que as existentes, mas os especialistas prevêem que a diferença de preços diminuirá em 2025. No entanto, depende muito da cadeia de abastecimento, do custo dos materiais e das taxas de juros.

“Taxas mais baixas provavelmente resultarão em condições de empréstimo mais favoráveis ​​e custos de construção mais baixos para as construtoras, tornando os novos projetos mais lucrativos e incentivando a construção de casas adicionais”, afirmou. Odetta KushiEconomista-chefe adjunto da First American Financial Corporation.

O estoque do mercado imobiliário mudará em 2025?

Muita incerteza rodeia as políticas económicas propostas por Trump e o quanto irão afectar o mercado imobiliário e a política monetária em 2025.

Algumas propostas de campanha, como a flexibilização das regulamentações sobre o uso da terra, poderiam estimular o desenvolvimento e encorajar o inventário habitacional. Outras propostas, incluindo reduções tarifárias e fiscais, poderão aumentar a inflação e impedir a Fed de reduzir ainda mais as taxas.

As altas tarifas, especialmente sobre a madeira, são uma grande preocupação para os construtores, disse ele. Roberto DietzEconomista-chefe da Associação Nacional de Construtores Residenciais. O aumento dos custos de construção pode dificultar a construção de casas e aumentar o preço das casas recém-construídas.

Além disso, se as taxas de juro forem elevadas, será menos provável que os construtores de habitações dependam de empréstimos para construção e desenvolvimento para financiar projectos, e os proprietários existentes poderão ser menos propensos a listar as suas casas.

Ainda assim, muitos expressaram entusiasmo pela proposta de desregulamentação de Trump e prometeram vender terrenos federais a promotores para a construção de habitações. “As construtoras estão otimistas quanto à expansão da reforma tributária de 2017 e aos esforços para reduzir a carga regulatória em todos os níveis de governo”, disse Dietz.

Os governos estaduais e locais também precisam flexibilizar suas leis de zoneamento e uso do solo para tornar mais fácil e menos dispendiosa a construção de casas. Isto pode levar muito tempo, especialmente em áreas onde os residentes se opõem a um maior desenvolvimento.

Como navegar na atual escassez de habitação

Os compradores em potencial não podem fazer muito em relação ao estoque existente ou às altas taxas de hipotecas que limitam o ritmo de construção de casas. Mas existem maneiras de encontrar uma casa dentro do seu orçamento, mesmo quando o estoque está apertado.

• Expanda sua pesquisa de casa: O estoque habitacional varia de acordo com o estado e a região metropolitana. Portanto, mesmo que você esteja pronto para criar raízes em um local específico, vale a pena manter a mente aberta. Áreas menos conhecidas ou submercados que fazem fronteira com os centros urbanos podem oferecer uma gama mais ampla de opções que melhor se adaptam ao seu orçamento e preferências.

• Considere fixadores superiores: Se você estiver confortável com o custo potencial e a duração das reformas, casas superiores ou casas antigas oferecem preços mais acessíveis. Você também se beneficiará de menos concorrência e/ou guerras de lances que são comuns em propriedades prontas para uso.

• Tente novamente construção: Se você mora em uma área onde há muitas construções novas – como no Sul ou no Oeste, onde há mais terrenos disponíveis para desenvolvimento e as leis de zoneamento são mais amigáveis ​​- você poderá comprar uma casa nova por um preço semelhante para um usado ou menos que isso. Para atrair compradores, muitos construtores estão oferecendo todos os tipos de incentivos, incluindo reduções de taxas de hipotecas, preços com desconto ou assistência para custos de fechamento.

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