Em 2001, uma enfermeira e um eletricista estavam prontos para comprar a sua primeira casa num bairro suburbano com um pequeno quintal e espaço para os seus filhos pequenos.

Eles têm poupado diligentemente, reservando 15% dos seus salários nos últimos seis anos. Juntos, eles economizaram US$ 23 mil, o suficiente para cobrir o depósito de uma casa modesta.

O ano é 2025 e o irmão mais velho deles é um professor de quase 30 anos. Ele é casado com uma designer gráfica e os dois procuram uma casa própria.

Tal como os seus pais, ele e a sua companheira pouparam 15% dos seus salários ao longo de seis anos.

Como ganham mais do que os seus pais, acumularam uma soma considerável de 85 mil dólares, cerca do dobro do que os seus pais ganharam quando ajustados pela inflação.

Mas a casa que seus pais compraram por US$ 300 mil e onde eles ainda moram agora vale US$ 1,5 milhão. Levará pelo menos mais quatro anos para conseguir isso e poderá custar muito mais até lá.

Esta é uma história habitacional familiar na Austrália, repetida entre famílias e cidades. O contrato social que produziu empregos e casas de classe média foi deixado para trás na base da montanha dos preços da habitação.

Em 2001, o custo médio da habitação era quatro vezes o rendimento médio anual do agregado familiar. Essa é a taxa que enfermeiros e eletricistas precisariam economizar durante cerca de seis anos para comprar uma casa.

Vamos chamá-lo de sopé da montanha.

Nos anos seguintes, os rendimentos duplicaram, mas os preços das casas aumentaram cinco vezes.

O resultado foi que os rácios ficaram desequilibrados e o período de poupança exigido para a família média quase duplicou. Nesta perspectiva, não é surpresa que a habitação se tenha tornado a ansiedade económica dominante para uma geração que agora está desesperada por uma solução.

A habitação tem sido uma característica proeminente das duas últimas eleições federais e também é uma das principais preocupações dos governos estaduais. E com o tempo, o foco mudou.

No passado, a maioria das políticas governamentais para melhorar a acessibilidade da habitação simplesmente davam mais dinheiro às pessoas que queriam comprar uma casa. Isto apesar dos avisos dos economistas de que isto só irá piorar o problema ao inflacionar ainda mais os preços das casas.

Essa política não desapareceu. Ainda no mês passado, o governo albanês promulgou planos para alargar uma garantia de depósito de 5% a todos os compradores de primeira habitação, apesar dos avisos de alguns de que isso iria sobrecarregar o mercado.

Mas há uma sensibilização e acção crescentes por parte de todos os níveis de governo, persuadidos pela evidência de que a construção de mais casas irá torná-las mais acessíveis, especialmente em áreas suburbanas onde as pessoas querem trabalhar e viver.

Em 2023, o Conselho de Ministros chegou a um acordo histórico que visa a construção de 1,2 milhões de novas habitações ao longo de cinco anos, através da reforma do sistema de planeamento, que durante muito tempo funcionou como um travão à construção.

As metas estabelecidas num contexto de crescentes custos de construção podem parecer condenadas ao fracasso, mas o estado está a fazer progressos reais nos seus planos e o governo federal está a abrir a sua carteira para o encorajar. Com o tempo, a maré pode mudar.

Mas se sim, como sabemos? Como é o sucesso?

Uma geração em formação, uma geração que precisa de reparos?

Essa pergunta aparentemente simples recebe surpreendentemente pouca atenção. Enquanto os políticos debatem como “resolver” a crise imobiliária, poucos estão dispostos a esclarecer o que significa “resolver” e quando poderá acontecer.

Isto pode ocorrer porque as previsões de longo prazo podem significar um desastre. Mesmo os objectivos de curto prazo poderão falhar rapidamente, uma vez que o governo está a aprender arduamente no que diz respeito à sua meta de 1,2 milhões de lares.

Mas outra razão pode ser o facto de a concentração em soluções realçar verdades incómodas. Uma crise imobiliária que dura uma geração não pode ser facilmente resolvida.

A menos que a solução coloque os pais contra os filhos, à custa daqueles que já possuem as suas casas, será provavelmente necessária mais uma geração para desfazer os danos.

Voltemos ao topo da montanha para descobrir o porquê.

Pergunte às pessoas comuns o que elas imaginam que seja a solução para a crise imobiliária e elas lhe dirão: “Volte a ser como as coisas eram antes”.

Isto pode não significar literalmente trazer os preços de volta aos níveis de 2001. Mas o que podemos fazer para restaurar a mesma relação entre os preços das casas e o rendimento, para que a família média possa voltar a comprar a casa média que poupou durante seis anos para comprar?

No nosso gráfico, isto significa baixar novamente a “montanha dos preços das casas” para atingir a “montanha dos rendimentos”. Mas fazer isso rapidamente – se possível, não está claro – parece pular de um “penhasco” imobiliário.

Esta transição instável, que é irrealista, teoricamente causaria o caos. Mesmo as pequenas flutuações observadas na trajetória ascendente dos preços das casas foram dolorosas para aqueles com hipotecas cujos valores imobiliários caíram repentinamente.

Por exemplo, em 2008, uma queda nos preços das casas que durou meses levou a um aumento nas vendas em dificuldades e a um impacto nos rendimentos das famílias.

Alguns proprietários enfrentaram patrimônio líquido negativo, pagando hipotecas superiores ao valor de suas casas.

É claro que a história mostra que foi um fenómeno temporário, o que significa que a maioria das famílias conseguiu suportá-lo. Mas um declínio rápido e permanente numa escala muito maior não seria tão otimista.

E os efeitos não se limitarão aos proprietários. À medida que as finanças dos mutuários hipotecários se deterioram, estes têm menos dinheiro para gastar, desencadeando uma recessão económica mais ampla. É por isso que os colapsos imobiliários provocam frequentemente recessões.

Por esta razão, os políticos de ambos os partidos são rápidos em sublinhar que não querem que os preços da habitação caiam. Em vez disso, é provável que apresente um cenário em que os preços da habitação aumentem mais lentamente do que o rendimento e o rendimento recupere gradualmente.

Michael Sukkar, então porta-voz da habitação liberal, propôs esta posição durante a campanha eleitoral, uma posição que estava amplamente alinhada com as opiniões do Partido Trabalhista.

Mesmo isso não é isento de controvérsia. Peter Dutton recuou, dizendo que os preços das casas deveriam subir mais do que a inflação. Mas como é isso?

Suponha que você defina que os preços das casas aumentem da seguinte forma: 2,5% Este é o mesmo nível da meta anual do banco central para todos os preços.

E digamos que aumentamos os salários em: 3,7%A nível de longo prazo, o Tesouro projecta relatórios intergeracionais.

Isto não deve ser tratado como uma previsão do futuro, mas sim como uma previsão do que pode acontecer durante um longo período de tempo se os preços subirem a esta taxa, em média.

Tornou-se imediatamente claro que isto não iria trazer de volta o “velho normal” tão cedo. Os rácios habitação/rendimento irão melhorar ligeiramente, mas a habitação continuará a ser muito mais cara em 2050, daqui a uma geração, do que era há uma geração.

Podemos imaginar uma variedade de cenários entre esses dois extremos.

Por exemplo, supondo que os preços das casas aumentem apenas 1,5%Em 2050, estaremos um pouco mais próximos dos nossos antigos níveis normais. Embora o progresso ainda seja lento, haverá melhorias reais na acessibilidade.

Ou imagine o preço linha plana — O velho normal retornará em 2048 ou dentro de uma geração.

Ou suponhamos que os preços subam ainda mais rapidamente. queda de 1% Alguns economistas dizem que a expansão da oferta, se alcançada gradualmente, poderia ser conseguida sem um aumento nas vendas em dificuldades e sem deixar muitos proprietários com capitais próprios negativos.

Embora ainda falte mais de uma década para 2036, o regresso à velha normalidade pode estar ao virar da esquina.

O governo não estabelece metas para os preços da habitação e é pouco provável que o faça, mesmo que quisesse. Os preços são determinados pelas taxas de juro, níveis de migração, oferta de habitação e condições económicas mais amplas, períodos que nenhum governo pode prever com confiança.

Também não pode ser um objectivo realista ou desejável fazer com que o rácio entre os preços da habitação e os rendimentos volte a situar-se exactamente onde estava em 2001. Se o governo fez previsões neste sentido, poderá querer tentar inverter algumas, mas não todas, as mudanças.

Esta é uma previsão simples, não uma previsão que ignora todos os detalhes importantes para explicar a dinâmica subjacente. O debate político actual centra-se na mudança da trajectória da habitação, mas a mudança não pode ser rápida e suave ao mesmo tempo.

A escala de acessibilidade para restaurar o contrato social de uma geração atrás exigirá melhorias dolorosamente lentas ou ajustamentos dolorosamente rápidos.

Notas sobre dados: Os valores utilizados para ambos os casais são amplamente consistentes com o rendimento mediano e os preços das casas em cada período e foram escolhidos para ter em conta o efeito quíntuplo dos preços das casas e o efeito duplo dos salários. Os valores dos preços das casas são retirados do Grattan Institute e do ABS, enquanto os valores dos salários e da inflação são retirados do ABS.

Desenvolvedor: Thomas BrettelProjeto: Alex Palmer