De acordo com um novo relatório publicado na sexta -feira, o “Imposto de Mansões de Los Angeles, que financiou casas acessíveis, provavelmente levou a uma diminuição na construção do prédio de apartamentos em geral e potencialmente piorou a situação habitacional da cidade.
O estudo de pesquisadores da UCLA e Rand se concentra na ULA, uma lei aprovada por eleitores, que entrou em vigor na primavera de 2023. A medida impõe mais de aproximadamente 4% de imposto sobre quase todas as vendas de propriedades na cidade.
Ao fazer isso, o setor imobiliário argumentou que custos adicionais para a compra e venda da terra dificultaram a obtenção de lucros de muitos novos empreendimentos habitacionais e, portanto, matando acordos em potencial.
O estudo, publicado na sexta -feira, apóia essa visão, e os autores são baseados em uma diminuição nas vendas de propriedades, onde as casas muito familiares são normalmente construídas.
Os pesquisadores estimaram que a ULA reduziu pelo menos 1.910 unidades por ano. O relatório também tem uma diminuição de pelo menos 168 unidades acessíveis por ano, pois os apartamentos na cidade são frequentemente construídos usando bônus de densidade que exigem que desenvolvedores especiais contenham algumas casas restritas de renda.
“Se estamos construindo menos casas, a cidade se tornará ainda mais adequada”, disse ele.
Los Angeles não é a única cidade onde a construção caiu. Taxas de juros mais altas e custos de materiais dificultam os desenvolvedores para obter lucros, novas licenças de moradia caem em todo o país.
Os apoiadores da ULA apontaram os custos crescentes para afirmar que a medida não teve o impacto negativo dos críticos do setor imobiliário.
Os escritores de relatórios tentaram se adaptar a esse dinamismo comparando as vendas de terras em La City com outras áreas do distrito onde os impostos sobre transferência não aumentaram. Eles descobriram que as vendas de terras caíram mais na cidade e usaram a diferença apenas para encontrar previsões de unidades perdidas que só poderiam ser atribuídas à ULA.
Em um comunicado, o diretor do United, Joe Donlin, diretor da United para organizar a coalizão de LA por trás do imposto, disse que o relatório foi baseado em “suposições extremamente suspeitas de VE e avançaram os interesses de” milionários e bilionários imobiliários “.
Os apoiadores da ULA, além das taxas de juros, o setor imobiliário, até agora não conseguiram lutar no tribunal para derrubar ULA, enquanto as vendas de propriedades podem ser atribuídas a alguns investidores reduzidos, disse ele. Eles dão efeitos positivos pela medida.
No total, os dados urbanos mostram que o imposto cobrou cerca de US $ 633 milhões em dois anos. E a coalizão da ULA disse que financiou a ajuda do aluguel por 11.000 Angelenos, pagou pela defesa de evacuação e acrescentou dinheiro à construção de 795 Casa Acessível.
A ULA escapou dos desafios e tentativas de referendo da indústria imobiliária e agora a fonte de recursos acessível de Los Angeles ”, disse ele.
No entanto, o economista de Rand, Jason Ward, que também escreveu o relatório, disse que a medida chega além das vendas de casas de luxo e danifica a construção de moradias gerais de várias maneiras.
Primeiro, reduz o número de proprietários de terras que desejam vender em primeiro lugar e, portanto, limita as oportunidades de construção. E muitos desenvolvedores familiares venderam seus projetos a outros investidores depois de terminar a construção e seriam afetados pelo imposto novamente ao fazê -lo.
Mesmo que os desenvolvedores planejam manter novos prédios de apartamentos, eles têm hipotecas na propriedade e Ward disse que, se o desenvolvedor cair na execução duma hipoteca, os empréstimos devem levar em consideração o custo das vendas.
“Eles lhe darão menos dinheiro ou proporcionarão uma taxa de juros mais alta, disse Rand, Ward, Centro de Habitação e Sem -teto de Rand.
Ward e Phillips pediram mudanças nas medidas para limitar possíveis efeitos negativos.
Os economistas não apenas dizem que uma diminuição na proporção de mercado causa aluguéis mais altos, mas também os pesquisadores argumentaram que a ULA causaria danos claros a unidades acessíveis a longo prazo, porque a densidade dos projetos de bônus de densidade será retirada e o dinheiro da ULA não é suficiente para apoiar o buraco.
Por exemplo, 795 unidades acessíveis especificadas pela coalizão receberam uma minoria de fundos da ULA e outros recursos formaram a maioria dos custos do projeto. Alguns projetos começaram a construir antes de receber fundos da ULA. Mais dinheiro era necessário para terminar após os custos de vida.
Phillips e Ward, provavelmente acelerando a construção de 795 unidades, disseram que essas casas provavelmente se reúnem e que unidades mais acessíveis serão construídas sem chegar.
Para garantir que mais moradias tenham sido estabelecidas, o relatório foi proposto para estar isento de projetos multifamiliares da ULA construídos nos últimos 15 anos e que os autores reduzirão apenas a renda anual da ULA em até 8%.
“As consequências negativas não são inevitáveis”, diz o relatório, pedindo mudanças.
A análise da Randa da UCLA segue um estudo publicado na semana passada e a redução de vendas atribuída à ULA causou um dano anual de US $ 25 milhões à renda dos impostos imobiliários, que se reunirá nos próximos anos.
