há seis anos, os desenvolvedores vendem aos investidores uma bela visão: um milhão de pés quadrados de espaço de escritório. Milhares de apartamentos e condomínios, restaurantes, lojas, tudo isso.

Se os investidores comprarem US$ 105 milhões em títulos em 2019 e 2023, o desenvolvedor prometeu fazer o que outros falharam: transformar o antigo local da Gates Rubber Co. em Denver na Broadway Station, uma próspera área de 40 acres de redesenvolvimento focado no transporte de massa. Planos semelhantes na década de 2000 foram minados pela Grande Recessão no final daquela década.

Os investidores apoiaram o fim do acordo, enviando 105 milhões de dólares para a infra-estrutura da área de Denver, Frontier Renewal e Broadway Station Partners, mas a ideia de que os detentores de títulos foram vendidos nunca se materializou. Isto significa que a maior parte do seu dinheiro não é reembolsada através de impostos sobre a propriedade. Como esperado pelos detentores de títulos

Parte da antiga propriedade de Gates foi palco de duas reformas malfadadas em duas décadas. Está programado para ser a futura casa do Denver Summit FC. , time profissional de futebol feminino cujo estádio está em sua maioria isento de IPTU por meio de convênio com a prefeitura.

“As ações da cidade constituem uma quebra significativa de confiança”, disse Joe Landen, diretor administrativo da Lapis Advisers, com sede em Denver, que possui uma participação parcial na Broadway Station.

“Os credores fornecem capital para melhorias na infraestrutura pública”, disse ele sobre fundos de investimento e outros detentores de títulos. “Para que a cidade dê a volta por cima e aprove o desenvolvimento e a gestão que beneficiam destas melhorias. Ao mesmo tempo, está a eliminar agressivamente os fluxos de receitas existentes para reembolsar os credores. Definitivamente será lembrado.”

A cidade escolheu um momento desfavorável para incomodar os compradores de títulos municipais. Isso ocorre porque os eleitores estão decidindo se aprovarão o título Vibrant Denver de US$ 950 milhões do prefeito Mike Johnston, que exigirá quase US$ 2 bilhões para ser reembolsado. Os investidores devem comprar esses títulos.

“Com base na quebra de confiança que os detentores de títulos acreditam ter ocorrido. Prevejo que os custos dos empréstimos da cidade aumentem no futuro”, disse Landen, o contador.

Owner Control Summit Rob Cohen, CEO do IMA Financial Group, e Johnston anunciaram em março que queriam ver um estádio construído no local da estação Broadway. Semanas depois, a administração de Johnston disse que o plano envolveria US$ 70 milhões em dinheiro dos contribuintes, cerca de US$ 50 milhões para comprar o terreno e preparar o desenvolvimento, e outros 20 milhões. Milhões de dólares para melhorias de infraestrutura na área.

O estádio será construído e propriedade do grupo proprietário Cohen.

As medidas iniciais relacionadas com o plano foram aprovadas pela Câmara Municipal em Maio numa votação de 11-1, mas são necessárias aprovações adicionais. Os envolvidos com a Broadway Station tomam cuidado para não falar de forma decisiva ou confiante. Sobre o que acontecerá e o que isso significa para os Conselheiros Lapis ou outros investidores. quem comprou títulos lá

“Quando alguém diz: ‘Isso não vai pagar impostos sobre a propriedade’, isso é uma afirmação genérica”, disse Jeffrey Profator, professor associado da Universidade do Colorado, em Denver, especialista em financiamento de estádios.

No entanto, o Summit Stadium não paga impostos regulares sobre a propriedade. Mas as empresas também podem ser responsáveis ​​pelos impostos sobre a propriedade pessoal, embora “os legisladores locais no Colorado prefiram reduzir os impostos sobre a propriedade pessoal em nome do desenvolvimento económico”, diz o profeta – e pelos impostos sobre juros de arrendamento. O valor em dólares permanecerá um mistério até que o estádio seja construído e os avaliadores possam determinar quanto vale o interesse do time no terreno.

E claro, não há como saber o que teria sido construído na Broadway se não fosse um estádio de futebol. Prédio de escritórios? Isto é improvável neste mercado imobiliário comercial.

O Profeta observou que Denver tinha uma escolha simples. Se houver um alto custo para satisfazer os detentores de títulos

“Se isso for motivo de preocupação para os legisladores da cidade. O conselho e o prefeito podem comprá-los”, disse Profator. “No caso em que o projeto tenha dívidas, você terá que pagar a esses investidores como parte da emissão de títulos do novo projeto, o que é normal.”

Ele acredita que vender títulos para um projeto e depois convertê-los para um segundo projeto é uma má ideia.

“Mesmo que você receba seu dinheiro de volta. A verdade é que não foi isso que você comprou. Não foi isso que você concordou em comprar. Esse não era o plano quando você me vendeu a dívida. Então, isso faz com que Denver e a área metropolitana da estação Broadway pareçam ruins, para dizer o mínimo. ‘Estou brincando. Obrigado por comprar nossa dívida. Vamos mudar nossos planos'”, disse Profator. Refere-se à área metropolitana do desenvolvedor.