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Ao avaliar a dinâmica dos preços das casas, é importante acompanhar as listagens ativas e os meses de oferta. Se as listagens activas começarem a aumentar rapidamente à medida que as casas permanecem no mercado por períodos de tempo mais longos, isso pode indicar a possibilidade de os preços enfraquecerem no futuro. Por outro lado, um número cada vez menor de listagens ativas pode indicar que o mercado está esquentando.
Em geral, os mercados imobiliários locais onde o inventário ativo regressou regressaram aos níveis pré-pandemia experimentou um crescimento mais suave dos preços da habitação (ou totalmente com desconto) nos últimos três anos. Em contrapartida, os mercados imobiliários locais, onde os stocks permanecem bem abaixo dos níveis pré-pandemia, registaram geralmente um crescimento mais forte dos preços das casas nos últimos três anos.
As listagens ativas em todo o país estão crescendo (até 22% de dezembro de 2023 a dezembro de 2024). Isto sugere que os compradores de casas ganharam algum terreno em muitas partes do país durante o ano passado, com alguns mercados até a parecerem mercados de compradores de facto.
No entanto, a nível nacional, permanecemos abaixo dos níveis de stock pré-pandemia (-15,7% em comparação com Dezembro de 2019) e alguns mercados de revenda permanecem apertados – mas esse já não é o caso em muitas áreas do Cinturão do Sol e do Ocidente.
Aqui estão os totais históricos de estoque/listagens ativas para dezembro, de acordo com Realtor.com:
dezembro 2017: 1.127.799
dezembro 2018: 1.185.865
dezembro 2019: 1.033.887
dezembro 2020: 612.300 (superaquecimento durante o boom imobiliário pandêmico)
dezembro 2021: 445.303 (superaquecimento durante o boom imobiliário pandêmico)
dezembro 2022: 680.925 (choque na taxa de hipoteca)
dezembro 2023: 714.176
dezembro 2024: 871.509
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Entre os estados com maior salto nos estoques: Flórida.
Na Flórida, Os maiores aumentos iniciais de estoque nos últimos dois anos concentraram-se nas áreas do sudoeste da Flórida. Especialmente em mercados como Cape Coral, Punta Gorda e Fort Myers, que foram duramente atingidos pelo furacão Ian em setembro de 2022. A combinação do aumento da oferta de habitação para venda – casas que em breve estarão à venda – combinada com uma procura stressada – o resultado da disparada dos preços das casas, das taxas de hipotecas disparadas, dos prêmios de seguro mais elevados e dos HOAs mais elevados –traduzido em fraqueza do mercado em grande parte do sudoeste da Flórida.
No entanto, o crescimento dos estoques na Flórida já ultrapassou o SWFL. Mercados como Jacksonville e Orlando também estão acima dos níveis pré-pandêmicos, assim como muitas áreas costeiras ao longo da costa atlântica da Flórida.
Um dos motivos é que o mercado de apartamentos na Flórida está enfrentando após o efeito dos regulamentos aprovados após o colapso do prédio de apartamentos em Surfside em 2021. Isso foi agravado por uma desaceleração na migração do trabalho em casa para a Flórida e por grandes choques no seguro residencial.
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Em agosto de 2024, apenas quatro estados haviam retornado ou ultrapassado os níveis de estoque ativo pré-pandemia de 2019. Em outubro de 2024, esse número aumentou para oito estados. Em dezembro de 2024, esse número é de nove estados: Arizona, Colorado, Flórida, Idaho, Oklahoma, Tennessee, Texas, Utah e Washington.
Os estados que provavelmente entrarão em breve nessa lista incluem Oregon (que ultrapassou os níveis de estoque pré-pandemia em novembro, apenas para cair para níveis mais baixos em dezembro), Alabama, Nebraska, Havaí e Geórgia.
Clique aqui para ver o gráfico abaixo de forma interativa (melhor visualizado no desktop).
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Por que os mercados Sun Belt e Mountain West estão vendo os níveis de estoque pré-pandemia retornarem mais rapidamente do que muitos mercados do Centro-Oeste e Nordeste?
Um factor é que algumas áreas no Sun Belt e Mountain West registaram aumentos ainda maiores nos preços das casas durante o boom imobiliário pandémico, fazendo com que os preços das casas ultrapassassem os rendimentos locais. À medida que a migração pandémica abranda e as taxas aumentam, tornou-se um problema em locais como Colorado Springs e Austin.
Ao contrário de muitos mercados imobiliários do Sun Belt, muitos mercados do Nordeste e Centro-Oeste têm níveis mais baixos de construção de casas. À medida que nova oferta se tornou disponível nos mercados do Sudoeste e Sudeste, e os construtores utilizaram ajustes de acessibilidade, tais como taxas hipotecárias mais baixas, para movimentar essa oferta, isto criou um efeito de arrefecimento no mercado de revenda. O Nordeste e o Centro-Oeste não têm o mesmo nível de oferta nova, então a revenda/casas existentes são praticamente o único jogo na cidade.
Quadro geral: Ao longo dos últimos anos, observámos fraqueza em muitos mercados imobiliários, à medida que as tensões na acessibilidade arrefeciam o fervor de um mercado de capitais insustentavelmente aquecido durante o boom imobiliário devido à pandemia. Enquanto Os preços das casas estão caindo em algumas áreas ao redor da Bay AreaA maioria dos mercados imobiliários regionais ainda mostra sinais positivos Os preços das casas aumentam ano a ano. A grande questão daqui para frente é se os estoques e os meses de oferta continuarão a aumentar e farão com que muitos mercados imobiliários vejam os preços caírem completamente.
